Místo poklesu ceny bytů pokles výstavby?Mnoho se lze dočíst,že současné podmínky na trhu nepovedou ke zlevnění nových bytů,nýbrž k omezení výstavby.U výroby a prodeje tatranek by to platilo spolehlivě.
Je ale nutno si uvědomit,že projekt pro developera začíná nákupem pozemku,vyprojektováním stavby,získáním stavebního povolení od prvního kopnutí do země stavbu dokončíte obvykle za rok až dva.(U jednouchých projektů,věže na Pankráci jsou jiná káva)
Když budu uvažovat,pravděpodobně docela optimistiky,že koupíte pozemek a začnete vymýšlet co s ním,za rok získáte stavební povolení a můžete začít nabízet byty prvním koupěchtivým.Za ten rok jste v tom utopili peníze za pozemek,architekta,projektanta a získání stavebního povolení.Z těcchto peněz,pravděpodobně získaných od banky,platíte úroky a tržby zatím žádné.
A první koupěchtivý zákazník vám nedá 5 mega v balíku-bude své peníze uvolňovat postupně,jak bude stavba pokračovat.To je normální postup.Z těchto peněz budete platit stavbu samotnou.
Nakonec,po kolaudaci,vám kunčofti doplatí zbytek a vy budete mít stále jisté procento neprodaných bytů.A až zprodeje těchto bytů budete realizovat většinu svého zisku z projektu.Za normálních okolností.K čemu ten zisk ale budete používat?
Soudně viděno,dnes si majitelé přebírají byty,které stojí na pozemcích,keteré developeři koupili nejspíše v roce 2005.Tehdy byly vyhlídky optimistické a těhle kšeftů developeři litovat nebudou.Jenže,meztím v letech 2006-2007-2008 nakoupili pozemky na nové projekty.No ale když na začátku roku 2007 budeme kupovat nový pozemek na nový projekt, určitě si jako developer uvědomíme,že v září 2008 bude pomalu končit předchozí projekt,který se určitě snadno prodá(je jaro 2007,prodeje letí),takže si z banky vezmeme úvěr menší a ze zisku z předchozího projektu zaplatíme část tohoto.Jak snadné!Fungovat to ovšem může jen tehdy,pokud nepoklesnou prodeje.Protože pak v září 2008 můžeme mít už již zaplacený projekt z roku 2005 a v něm pár ještě neprodaných bytů(nulový nebo malý peněžní zisk) a rozestavěný barák,na jehož dokončení nemáme peníze a banka je tak snadno nedopůjčí.Jenže zisk z projektu 2005 stejně činí jen menšinu peněz,většinu nám půjčila stejně banka, a úroky a penále hrozí.
Co můžete jako developer v takovém okamžiku dělat?No prostě buď zkrachovat,nebo se smířit s menším či žádným výnosem z projektu 2005.To znamená zbylé byty z něj prodat pod cenou,ale rychle a peníze vrazit na financování projektu 2007.
To,že nezačne žádný projekt 2008,v takové situaci žádného developera nezachrání.
Takže,to že poklesne bytová výstavba je nabíledni a já to nepopírám,ale výsledky tohoto poklesu budou k vidění nejdříve za 2 roky.A to je dostatečná doba na to,aby se tu roztočila cenová spirála směrem dolů. |
Registrace nového uživatele 
