Soukromá analýza trhu s byty v Praze IIO výhodnosti hypoték
Na adrese
http://www.tyden.cz/rubriky/bydleni/cesko/ceny-bytu-raketove-rostou-co-je-zastavi_22544.html je k dočtení statistika o vývoji cen bytů v Praze.Jako příklad je brán byt 68m2,který stál v roce 2005 1 809 000 Kč.
Dnešní cena takového bytu v Praze se pohybuje kolem 3 000 000 Kč.
Když uvážíte modelový příklad,že celá cena takového bytu bude hrazena hypotékou,že současný hypoteční úrok je 5,5%(hypoindex.cz) a doba hypotéky bude 25 let,pak měsíční hypoteční splátka bude 18 422,6 Kč.
Uvažujme situaci,kdy si člověk koupí za těchto podmínek byt a o patro výš si ten samý byt někdo pronajme.Nájemné může být cca 12 000.(Dá se sehnat i za míň)
Uvažujme teoretickou situaci,že úrok hypotéky se celou dobu nebude měnit,že inflace,růst ceny nájmu i růst ceny nemovitosti bude shodně neustále 2,5%.Roční náklad na údržbu nemovitosti je 1,33% z její ceny a zvedá se o inflaci.
Uvažujme,že oba dva vydávají měsíčně stejnou částku.Hypotékař platí hypoteční splátku H a náklady na údržbu U.Nájemník platí jen nájemné N a částku H+U-N ukládá na účet u ČS,kde je dosažitelný úrok 3,7%.(Aktuální číslo)
Po uplynutí hypoteční doby hypotékař byt prodá za aktuální cenu.Kdo z nich bude mít na účtu více peněz?
Cena nemovitosti=peníze hypotékaře je 5 426 178
Uspořené prostředky nájemníka 3 535 231
„Zisk“ hypotékaře tedy je 1 890 947
Ale pozor,to je zisk za 25 let,znehodnocený inflací za 25 let.Pokud to budete redukovat o předpokládanou inflaci na peníze platné v dnešní době,zisk majitele bude 1 045 458. Za 25 let hypotéčně-investičního riskování s bytem 3+1 se tedy nepovedlo uspořit ani na garsonku!
Zisk přes milión(redukovaný o inflaci) je zdánlivě docela úctyhodný,jenže by se nemělo zapomínat na to,že to je zisk dosažený za dlouhatánských 25 let!Když budeme počítat dále,na začátku byla půjčka 3 000 000 a na konci je k ní „zisk“ 1 045 458,máme tedy na konci jako by 4 045 458.Pokud na to aplikujete vzoreček pro geometrickou řadu,vychází vám předpokládaný roční procentní zisk nad inflaci pouhopouhých 1,25%!
V reálním světě nemusí toto číslo padnout na nulu,aby si lidi přestali brát hypotéky a na světě bylo prasknutí realitní bubliny.Stačí,když uváží,že jejich výnos je velmi malý a že nestojí za podstoupené riziko.Mě by za to nestálo už dnes a situace,kdy za to nebude stát většině populace,nemůže být dál než několik desetin procenta!
Představme si,že bychom dělali tutéž analýzu u stejného bytu v roce 2005.Tehdy bychom nemohli pochopitelně vědět,že za období 2005-2008 budeme svědky ohromujícího nárůstu cen nemovitostí.Předpokládali bychom,stejně jako dnes,že inflace=růst ceny nájemného=růst ceny nemovitostí bude 2,5%.V celé analýze bychom změnili jen 3 čísla:Cena nemovitosti je 1 809 000,cena nájmu 15 000 a hypoteční úrok 3,6%(viz graf na hypoindex.cz).Předpokládaný roční procentní zisk tehdy byl 4,92%!!!
Nenechte se ovšem mýlit,rozdíl ve výhledu na výnosnost hypotéky není 3,67%,nýbrž 394%,neboť očekávaný výnos z hypotéky v roce 2008 je 3,94x menší než by byl v roce 2005.
Daná čísla jsou zhruba správně,kdokoliv pochopitelně může namítnout,že viděl takový byt o pár set tisíc laciněji nebo dráž,což hne procentním ziskem o pár desetin tam či onam,ale na závěru o násobném poklesu výhodnosti hypoték od roku 2005 to nic nezmění.
Dnes musí být roční procentní výnos z nájemného alespoň 3,6%,aby pro vlastníka hypotéky jeho vlastnictví neskončilo ztrátou.Vidíme například,že v Dejvicích již nyní toto naplněno není a je lacinější si tam byt pronajímat. Ztrátou vlastnictví takového bytu také skončí,pokud poklesne nájem pod 9 300 Kč(již dnes je někdy 10tisíc),nebo se zvýší úrok nad 7,55%.
O profesionálním optimismu
Je zajímavé,že se v médích objevují jen názory lidí,kteří věří v další dlouhodobý růst realitního trhu.Tito lidé,dotazovaní v novinách,mají jednu společnou vlastnost-jsou na dalším růstu realitního trhu sami osobně interesováni.Realitní makléři,mluvčí hypotečních bank,nejrůznější zprostředkovatelé hypoték a podobní experti a „experti“.
Představte si ,že jste majitel realitní kanceláře,který řekne do novin:„Poklesne cena nemovitostí“. Jste placen provizí za provedenou transakci,většinou procentem.Čím vyšší bude cena nemovitosti,tím vyšší tedy bude vaše provize,a čím víc transakcí uskutečníte,tím víc těch provizí bude.Lidé,kteří vám uvěří,neuzavřou žádný obchod a nedají vám vydělat.I kdyby jste si myslel,že cena poklesne,byl byste blázen,kdyby jste to řekl do novin.Na druhou stranu,nechcete se zcela shodit,tak si tipnete,že „cena vyroste o 6%(což je nejoptimističtější odhad na rok 2008,který jsem slyšel),nebo maximálně stagnovat.“
Další aspekt „profesionálního optimismu“,který bylo lze pozorovat na hypoteční krizi v USA,je,že většina lidí,činných v tom byznysu,příznivým vyhlídkám skutečně upřímně věří,protože jim věřit chtějí.Ukázalo se,že to,že se někdo pohyboval v realitním nebo stavebním byznysu v USA,neznamenalo,že dokázal bublinu odhadnout.Developerů,investičních fondů nebo bank,kteří tam prodělali kalhoty,protože byli profesionálními optimisty,byl přehršel.A není důvod si myslet,že ti tady doma v Praze jsou o něco chytřejší.
Je jen na vás abyste zvážili riziko spekulace na pokles ceny,když už ten nejlepší odhad růstu od největšího profesionálního optimisty je 6% a bance na úroku zaplatíte 5,5%.
Spekulativní nákupy
Častou námitkou rovněž je velké množství spekulativních nákupů.Je pravda,že v dnes v Praze v novostavbách toto je 20-40% poptávky.Tito lidé či investiční fondy pouze spekulují na růst ceny.Svou poptávkou způsobují,že cena roste ještě víc a tím je další koupě pro ně a jim podobným ještě atraktivnější.Roztáčejí cenovou spirálu.Na druhou stranu se prázdné byty snaží pronajímat a tak spolu způsobují pokles nebo stagnaci tržního nájemného.
Tudíž,velké množství spekulativních nákupů je předpokladem pro brzké prasknutí cenové bubliny,nikoliv její další nafukování.Na rozdíl od člověka,který ve vlastním bytu bydlí,spekulanti se v případě pádu se vždy snaží nemovitost urychleně prodat,aby prodělali co nejméně,čímž urychlují pokles tržní ceny v průběhu praskání bubliny.
Trocha demografie pro zvídavé
Na obrázku je vidět počet obyvatel v jednotlivých věkových kategoriích. Názorně vidíte silnou generaci Husákových dětí-těm je nyní 27-36.Takové průměrné Husákovo dítě už dospělo do Kristových let!Ti už bydlí.A ten prudký propad jsou ti,kteří přichází na trh bydlení dnes a v budoucích letech.Je jich o 23% míň.To se nezbytně musí projevit poklesem poptávky.
Další pozoruhodnost se děje v silné generaci 50-61 let,která dneska pomalu ale jistě začíná jít do důchodu.Jelikož reálný důchod je zlomek reálného platu, probíhající deregulace a zvyšující se náklady na vytápění budou tuto generaci průběžně vyhánět z jejich 3+1 do malometrážních bytů a tak s jistým zpožděním sytit silnou poptávku generace 27-36 let po větších bytech,nutných k založení rodiny.
Relativně častou námitkou je,že Husákovy děti již bydlí,ale část z nich ne ve svém,založili rodiny a po příchodu dítěte půjdou do většího,tudíž lze očekávat,že všichni tihle začnou byty právě nyní kupovat.Část z té části,co to doposud neudělala,tak učiní,ale aplikovat tohle na ně jako na celek je velmi diskutabilní,protože většina z nich je ve věku,kdy by tento krok už dávno udělali,kdyby jej udělat chtěli a mohli,nemalá část populace prostě bydlí v nájemním bydlení,protože v něm bydlet chce,rodina s dvěma průměrnými platy si stejně nemůže dovolit koupit 3+1 za 3 milióny a hypo splátkou 18 400 a navíc a hlavně-Husákovy děti už samostatně bydlí. Pokud ta část z nich,která bydlí v nájemním bydlení,by hromadně nájemní byty opustila,ceny nájmů by klesly se všemi popsanými efekty z toho plynoucími.
Další námitkou bývá předpokládaný přírůstek obyvatel Prahy na úkor jiných regionů a cizinců.Ten sice existuje,ale podle ČSÚ činí průměrně přírůstek stěhováním cca.5 000 osob,(rok 2007 považuje ČSÚ za výjimečný)přičemž občanů ČR s trvalým bydlištěm v Praze ubývá od roku 1993 a podle prognózy ČSÚ do roku 2050 stále ubývat bude.Přírůstky tedy tvoří především cizinci,u nichž lze předpokládat zásadně vyšší obsazenost bytu,než jakou předpokládá tabulka,která tak rázem z části pozbude relevance.Většinu z nich tvoří Ukrajinci,Rusové a Vietnamci,sdílející větší byty ve velkém počtu.(Zajímavé by bylo vědět,jaký díl z nich ve skutečnosti generuje současný stavební boom,který tak potřebná bytová místa tvoří a z části i spotřebovává)
Dlouhodobě se tedy staví více bytů,než kolik v Praze přibývá lidí.To ukazuje na velký podíl spekulativních nákupů.
Závěr č.2
Shrňme si tedy dostupná fakta z obou mých předchozích příspěvků:
• Za poslední léta jsme byli svědky dramatického nárůstu cen nemovitostí v Praze.
• Zrovna tak jsme byli svědky poklesu či v lepším případě stagnace tržního nájemného.
• Oba dva faktory zapříčiňují stálý pokles ročního procentního výnosu z nájemného,klesá výhodnost vlastnění nad najímáním.I nejhorší investice do bydlení mimo Prahu se vrací mnohem rychleji,než nejlepší v Praze.
• Dostupné demografické faktory svědčí pro pokles poptávky po bydlení v příštích letech.
• Předpokládaný roční zisk z hypotéky ve výši 1,25% nad inflaci stěží může nahradit riziko s ní spojené a je předpoklad dalšího zhoršování tohoto čísla až do prasknutí bubliny.
• Za tři roky dramaticky zásadně poklesla výhodnost hypoték.
• Existuje velké procento spekulativních nákupů bytů.
Z těchto faktů vyplývá,že v Praze stojíme na nafouknuté realitní bublině,která splaskne.Až se to stane,následující fakta vyplavou na povrch:
1. Relativně nejméně budou postiženi majitelé bytů na panelákových sídlištích,neboť jejich roční procentní výnos z nájemného je nejvyšší.Je možné,že právě ony spustí lavinu,ale nepojedou po ní nejrychleji a nejdál.
2. Více budou postiženi majitelé bytů na dobrých adresách,jako jsou např. Dejvice,Vinohrady a bytů v developerských projektech.(Nová Harfa)
Další zajímavý,3dílný článek na téma(zároveň má inspirace)
http://blog.aktualne.centrum.cz/blogy/tenaruv-blog.php?itemid=3251
http://blog.aktualne.centrum.cz/blogy/tenaruv-blog.php?itemid=3263
http://blog.aktualne.centrum.cz/blogy/tenaruv-blog.php?itemid=3272
Český statistický úřad:
Počet obyvatel-vývoj za poslední léta:
http://www2.czso.cz/xa/edicniplan.nsf/o/13-1131-05-casova_rada-3_1_pocet_obyvatel
Demografický vývoj Prahy i prognóza.
http://www.czso.cz/xa/redakce.nsf/i/upoutavka
http://www2.czso.cz/csu/2003edicniplan.nsf/t/3500400176/$File/4021rr03.pdf
http://www.czso.cz/xa/redakce.nsf/i/zakladni_charakteristiky_vyvoje_obyvatelstva_v_hl_m_praze_v_roce_2005
http://www.czso.cz/xa/redakce.nsf/i/zakladni_charakteristiky_vyvoje_obyvatelstva_v_hl_m_praze_v_roce_2006
http://www.czso.cz/xa/redakce.nsf/i/zakl_char_obyv_2007
Bytová výstavba:
http://www.czso.cz/xa/redakce.nsf/i/byt_stavba
http://www.praha.czso.cz/xa/edicniplan.nsf/o/13-1102-07-za_rok_2007-bytova_vystavba_v_hl__m__praze_v_roce_2007 |
Registrace nového uživatele 
