Soukromá analýza trhu s byty v Praze-dodatkyChování České spořitelny
Zajímavý náhled na problematiku trhu s byty v Praze nám dá chování Spořky. Je opravdu prapodivné:
• Spořka omezila poskytování hypoték přes externí poradce.Ve výsledku to znamená,že pokles udělených hypoték o více než 40%.Spořku to zdá se netrápí.(Viz odkazy)
• Spořka v minulých týdnech mohutně inzerovala a zřejmě tedy nedávno založila Realitní společnost České spořitelny.To je docela podivuhodné,když si uvědomíme,že je to činnost dost odlišná od běžného bankovnictví.
Mají tyto podivuhodnosti něco společného?Obě dvě věci lze vysvětlit jako spekulaci na prasknutí realitní bubliny.Lze předpokládat,že pokud nyní se pohybujeme na nafouknuté bublině,průměrná hypotéka hypotéka,kterou banka udělí,je potenciální ztrátou.Lépe tedy nyní hypotéky vůbec neudělovat,nebo se zaměřit jen na opravdu bonitní klientelu a ohlídat si bonitu přes spolehlivější interní zaměstnance.Proto Spořku pokles nyní netrápí,nýbrž asi v podstatě těší.
Každý,kdo prodával byt přes realitku,ví kolik dělá provize.Normálně tak 3% z ceny,klidně i 100 000.V případně prasknutí realitní bubliny bude jistě mnoho zabavených nemovitostí,které bude třeba prodat.Z toho bude mít sice banka velkou ztrátu,nicméně tu lze o ty 3% zmenšit,pokud to budou prodávat přes svou realitku.Klient,lapený do existenčních potíží,jistě bude rád souhlasit s exkluzivní smlouvou pro RSČS,“banka bude trpělivější při řešení vašich problémů“.Ty tři procenta pak jistě budou v takovém případě minimální.
Obě dvě zajímavosti se tedy dají vysvětlit jako spekulace na pokles cen nemovitostí.Ostatně to přiznává i člen top managementu ČS:
http://e15.cz/rozhovory/jiri-skorvaga-nechceme-se-ucastnit-davoveho-hypotecniho-silenstvi-19437/
http://hypoindex.cz/clanky/hypotecni-krize-podle-ceske-sporitelny
Srovnání hypoteční krize v USA se současným trhem
Často se lze dočíst,že hypoteční trh v USA a ČR(uvažuji Prahu) má mnohem více rozdílného,než společného proto u nás taková krize nehrozí.
Nalezl jsem podrobný,třídílný článek o krizi v USA:
http://www.euroekonom.cz/analyzy-clanky.php?type=jz-usa-hypoteky2 (2.díl)
Až do roku 2001 byl trh s realitami v USA stabilní.Od roku 2001 se začal prudce zvyšovat počet nově postavených domů,v průměru o 9% ročně.(Normální přírůstek je 2%)Za tu samou dobu se zvyšovala i průměrná cena novostavby,ročně v průměru o 8%.V roce 2006 pak bublina splaskla a od té doby stále klesají ceny nemovitostí.
V článku se konstatuje,že aby byl trh s bydlením v USA v pořádku,musel by roční přírůstek příjmu domácností korespondovat s ročním přírůstkem hodnoty nových nemovitostí na trhu.Ten tedy dělal 1,09*1,08=17,7%.Ve skutečnosti byl ovšem růstpříjmů domácností okolo šesti procent.
Pojďme porovnávat:V Praze vzrostla cena průměrného bytu za období 2005-2008 z 1,809 na 3 miliony.To je průměrný roční růst o 18,4%.Růst počtu dostavěných bytů v Praze za období 2005-2008 dá se odhadnout na 9% ročně,dohromady tedy 29%,přičemž růst příjmů domácností byl rovněž 5-6%.Toto číslo tedy ukazuje mnohem horší disproporci,než byla v USA před vypuknutím krize.
Před vypuknutím krize stouply ceny v USA v letech 2001-2005 1,46x,zatímco v Praze mezi lety 2005-2008 1,65x.
O amerických hypotékách se v citovaném článku píše:“Sazba hypotéky s jednoletou fixací vzrostla během tří let z rekordně nízkých 3,50 na 5,50 procentních bodů“
Rovněž v ČR vzrostla sazba během tří let z 3,6% na 5,5%.
Nyní budeme porovnávat příznaky realitní krize v létě 2006,zmíněné v článku,se současnou situací v Praze:
1. Dramaticky klesl počet žádostí o hypotéku, zájem o nákup rodinných domů uvadal.
To je nyní v ČR splněno.V prvním čtvrtletí 2008 bylo poskytnuto o 15% méně hypoték než v roce 2007,přičemž objem poskytnutých půjček poklesnul o 8%.V USA to byl pokles o 20%(není jasno,zda počtu,nebo objemu).
V současné době klesá zájem o nákup bytů v Praze. „Zájem lidí o nové byty je v poslední době v Česku skutečně nižší, než tomu bylo dříve. V letošním roce jsme zaznamenali proti loňsku asi čtvrtinový pokles,“ řekl Dušan Kunovský, majitel společnosti Central Group.
2. Přebytek nových rodinných domů na trhu zakončil období růstu cen nemovitostí v USA.
Za první čtvrtletí 2008 v Praze rovněž splněno.
3. Ze čtyř měsíců na téměř 10 měsíců vzrostla prodejní doba nového rodinného domu.
U nových bytů v Praze rovněž splněno,prodejní doba vzrůstá.
4. Růst hypotečních úrokových sazeb a následný nárůst měsíčních splátek hypoték dostal do finanční tísně nejméně bonitní domácnosti.
Nesplněno,respektive nejsou dosud známa data o zvýšeném počtu problémových hypoték.Tohle bude zajímavější na konci roku,až se proberou ze spánku domácnosti,které v roce 2005 fixovaly na 3 roky.
Vidíme tedy,že realitní krize v USA má se současnou situací v Praze více společného než rozdílného.3 ze 4 bodů jsou splněny.
Jeden rozdíl navíc je ale nutno poznamenat:V USA hypotéku mohl dostat prakticky každý,i když na ní objektivně neměl.Do této situace v této míře se trh v ČR nikdy nedostal.
Dále je v článku napsáno o roce 2007(To už krize probíhala):
Růst výše splátek hypoték v kombinaci s rekordním růstem cen pohonných hmot donutil domácnosti snižovat výdaje na spotřební zboží a zbytné služby. V USA klesla poptávka po automobilech, elektronice, nábytku, stavebním materiálu a zahradní technice.
I toto se jeví podobné s rokem 2008 v ČR,protože i u nás roste cena benzínu(byť netvoří tak důležitou část nákupního koše) a vzhledem k reformám tu máme výjimečnou inflaci 7,5% a domácnosti čeká nárůst výdajů v souvislosti s vládní reformou.
Další zajímavou věcí je převis nabídky nájemních bytů nad poptávkou:
Podle realitních kanceláří se celorepublikově nabízí 6000 bytů k pronájmu,kdežto nájem hledá 5000 domácností.
http://www.mesec.cz/clanky/proc-se-ceny-nemovitosti-neustale-zvysuji/
http://www.lidovky.cz/nove-byty-zajem-klesa-0tn-/ln_ekonomika.asp?c=A080630_092433_ln_ekonomika_hel
http://ekonomika.ihned.cz/c1-25538740-zdrazovani-najmu-se-po-letech-zastavilo |
Registrace nového uživatele 
