O exekucíchJak jsem už předeslal v jednom svém minulém příspěvku,počet exekucí v roce 2009 přesáhne v ČR určitě 700 000,možná milión.Pokud jste dosud nebyli exekvováni,jako byste neexistovali.:-)
Podnikl jsem malý průzkum o exekucích majetku.Pro lidi,kteří mají dostatek hotovosti, a chtějí nějakého dlužníka stáhnout z kůže,nabízím několik postřehů,jak na to.
Začněme třeba tím,jak je exekuční řízení prováděno.Dejme tomu,že vám někdo dluží 100 tisíc.Zajdete za exekutorem,ať pro vás tuto částku vymůže.Exekutor je placen provizí 15% z vymožené částky+vykázané náklady.Pokud tedy pro vás vymůže 100 tisícový dluh,náleží mu odměna 15 tisíc+třeba! 30 tisíc na náklady.Dlužník tedy musí zaplatit 145 tisíc.Je na exekutorovi,jak částku vymůže.Může to být srážkami z platu,zabavením hotovosti na účtu či přinucením dlužníka zadlužit se u jiného lichváře,než je ten,který ho nyní dal k exekuci.Nás ale zajímá až finální stádium exekuce.Princip finálního stádia exekuce je pochopitelně ve vyhledání majetku dlužníka,jeho zpeněžení formou dražby a odevzdání peněz věřiteli.Asi bychom se příliš nedivili,kdyby exekutor postupoval cestou nejmenšího odporu.Jak to probíhá v praxi?
Je nabíledni,a ukazuje se to v plné nahotě,když navštívíte stránku libovolného exekutora,že závazky jsou často plněny obstavením a následným prodejem nemovitosti.Kdo si kdy kupoval nebo pronajímal libovolnou nemovitost,má pochopitelně zkušenost s realitními servery jako například sreality.cz.Neznalý člověk by očekával,že exekuce budou fungovat podobně,že určitě bude existovat něco jako exekutorská realitka,kde prostě budou shromážděny údaje o dražených nemovitostech.Prostě,pokud jste zájemce o koupi rodinného domku dejme tomu v okrese Sokolov,logicky očekáváte,že exekutoři,chtiví maximální dosažené částky v dražbě,se budou velmi snažit,aby byla informace o chystané dražbě co nejsnáze přístupná velkému množství lidí.To byste se podivili,že pravý opak je pravdou!Jednotliví exekutoři zpravidla nedělají nic jiného,než že informace o chystané dražbě uveřejní na svých stránkách,tedy pokud nějaké vůbec mají+a někteří i jinde na internetu.Protože exekutorů je v Čechách jako psů,přičemž není výjimkou,že exekutor v Opavě draží nemovitost na Karlovarsku,je jasné,že takový neznalý zájemce o rodinný dům na Karlovarsku stojí před přímo gargantuovským úkolem stálého prohledání webových stránek exekutorů ze všech koutů republiky-tedy,ještě jednou opakuji-těch exekutorů,kteří takové stránky mají.Jak se to dělá u těch,kteří je nemají,to netuším-informace o dražbách visí někde na nějaké nástěnce,asi je vám souzeno objíždět republiku a hledat nástěnky.
Takže,pokud jste se jako potenciální zájemci o nemovitost smířili s tím,že budete prolézat přehršel exekutorských stránek,co vás na nich čeká?Opět byste,pod vidinou exekutora chtivého dosáhnout co nejvyššího příhozu v dražbě,očekávali co nejlepší možné informace-hodně fotek,možná půdorys nemovitosti,organizování prohlídek.Opět byste se dočkali pravého opaku:Exekutor uveřejňuje „dražební vyhlášku“,ve které je nemovitost popsána adresou,čísly parcel na katastru,zpravidla popisem,kdo komu a dost často také kolik dluží,odhadovaná ceny nemovitosti(odhad musí provést znalec),datum konání dražby a zahajovací částka.Nic víc v ní zpravidla nebývá.Slušnější exekutoři pak k tomu přidají jednu nebo více fotek,vzácně kdy zařídí alespoň jeden termín na prohlídky.Prohlédl jsem snad všechny stránky všech možných exekutorů,ale nenašel jsem tam ani jednu slušnou prezentaci,jaká bývá zvykem u profesionálních realitních kanceláří.Fotka interiéru je spíše výjimkou…
Takže informace,v dražební vyhlášce zvláště,a i obecně na exekutorských stránkách jsou kupci více méně na draka.Protože pokud se na druhou stranu poštěstí a vy se dostanete k informacím o větším množství dražeb(jak na to si povíme dále) a nebo ve velkém městě je vyhledaných dražeb více,pak člověk má jen omezenou možnost objíždět desítky nemovitostí,vágně popsaných v dražebních vyhláškách a zjišťovat,jestli je to ruina na spadnutí,nebo dvacet let starý dům v perfektním stavu.
Je tedy na místě se ptát,proč si exekutoři šlapou po štěstí a nevyvinou více aktivity,aby dražba proběhla uspokojivě?Představte si,že dlužíte někomu 100 tisíc korun,které po vás vymáhá exekutor.Pokud vám kvůli tomu obstaví a prodá barák v ceně třeba 3 milióny,musí být schopen z exekuce vymoci tyto peníze:
100 000 pro věřitele
15 000 pro sebe jako odměnu
30 000 (příklad)pro sebe na prokázané výdaje-služební cesty,soudní znalec atp.
145 000
Jaký je pro exekutora rozdíl,jestli se dražený dům v ceně 3 milióny prodá za 145 tisíc,nebo milión,dva milióny nebo tři?Žádný.Pokud se nemovitost prodá za více než 145 tisíc,přebytek z dražby se odešle dlužníkovi.Pro exekutora nečiní žádný rozdíl,jestli dlužníkovi nepošle nic,milión nebo dva.Tady jsme u kořenu toho,jak fungují exekuce v ČR-nikdo nemá motivaci brát ohled na dlužníka a prodat jeho majetek za férovou cenu.Naopak,dá se očekávat,že u nemalé části exekutorů je motivace právě opačná-prodávat za co nejmenší cenu a dohazovat nemovitosti svým známým.Takže pokud by se takovou dražbu podařilo dobře „ukrýt“ a kamarád exekutora získal nemovitost v ceně 3 milióny za milióny dva,jistě si snadno dovedete představit,že vydražitel na svého kamaráda exekutora „nezapomene“ a příslušná obálka zapadne do správné kapsy.To může být jistě mnohem,mnohem zajímavější částka než žebráckých 15 tisíc…
Ono ukrývání nemusí být nutně rovnou kriminální činností,kdy je dražební vyhláška zcela zatajena,dá se to dělat (a dělá se to)legálně.Když prostě budete mít k dražbě nemovitost a řádně jí inzerujete,přijde vám na dražbu přihazovat dejme tomu 10 zájemců,kteří pravděpodobně vyženou ceny někam k tržní úrovni.
Když to budete dělat tak,že uveřejníte nic neříkající dražební vyhlášku,žádnou fotografii a dáte echo kamarádovi,při troše štěstí se může stát,že na dražbu přijde jen minimum zájemců.Výsledná cena se pak bude pravděpodobně pohybovat někde jinde.A i kdyby to jednou nevyšlo,podobná taktika prostě vyjde ve značném procentu případů,k pravidelnému příjmu to jistě stačí.
(Pokračování zítra) |
Registrace nového uživatele 
